Оценка коммерческой недвижимости

К коммерческой недвижимости относятся объекты капитального строительства (здания, сооружения), используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода.

К ним могут относиться торговые, офисные, производственные, складские помещения и здания. К коммерческой недвижимости относится также земля, предназначенная для строительства этих объектов.

Практически любой коммерческий объект можно продать или сдать в аренду. Этот тип недвижимости во всем мире один из самых прибыльных объектов инвестирования. Многие целиком строят свой бизнес девелоперской деятельности.

Деве́лопмент — предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

При оценке коммерческой недвижимости принимают большое количество факторов, влияющих на способность недвижимости приносить доход – местоположение, физическое состояние, качество, функциональное назначение и т. д.

Оценка коммерческой недвижимости основывается на трёх основных подходах: затратном, доходном и сравнительном. Оценка коммерческой недвижимости оформляется в виде отчёта, в котором отражается проведенный анализ рынка оцениваемого имущества, алгоритм проведения расчета и результат рыночной стоимости оцениваемой коммерческой недвижимости.

Оценка коммерческой недвижимости может производиться для целей:

– постановки на баланс компании;

– внесения в уставной капитал;

– совершения сделок купли-продажи;

– решения имущественных споров;

– раздел имущества;

– определения кредитоспособности;

– целей страхования;

Одной из целей оценки может определение рыночной стоимости для цели оспаривания кадастровой стоимости.

Основные этапы при оценке коммерческой недвижимости

1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.
2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.

• Осмотр объекта оценки: на данном этапе Оценщик осматривает и фотофиксирует объект оценки.
• Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были собраны и проанализированы данные, характеризующие экономические, социальные, административные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объектов.
• Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимыми с ним другими объектами, выставленными на продажу. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующего сегмента рынка.

3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов. Для оценки рыночной стоимости объектов рассматриваются три классических подхода: затратный, сравнительный и доходный. В случае использования не всех подходов приводится обоснованные доводы об отказе от расчета тем или иным подходом. Использование разных подходов приводит к получению различных величин стоимости одного и того же объекта.
4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. На этом этапе после анализа результатов, полученных разными подходами, Оценщик взвешивает достоинства и недостатки каждого и устанавливает окончательную стоимость объекта на основании результатов всех подходов и выбранных для каждого из них весовых коэффициентов.
5. Составление отчета об оценке, отвечающего требованиям законодательства и ФСО №3.

Документы необходимые для оценки коммерческой недвижимости:

– документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.);

– документы БТИ на объект (выписка из технического паспорта, экспликация, поэтажный план);

– разрешение на перепланировки (если они есть);

– сведения о наличие обременений у объекта (обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию),

– документы (при наличии), подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.);

– данные по балансовой стоимости, коммунальным платежам и налогам.

Так же возможно наличие дополнительной информации такой как: смета по проведенному ремонту, информация об арендных платежах выплаченных арендаторами и так далее - приветствуется документы, подтверждающие право аренды земли (в случае оформления земельных правоотношений). 

Сроки, стоимость оценки коммерческой недвижимости

Срок проведения оценки стоимости коммерческой недвижимости зависят от наличия необходимого комплекта документов и обычно лежат в пределах 5-15 дней. Стоимость услуги согласно прайс-листу >>>